广州再现业主偷挖地下室引沉降邻里如何阻止和维权

广州再现业主偷挖地下室引沉降 邻里如何阻止和维权？

前段时间，北京一家别墅业主在自家物业地下偷挖地下室的新闻吸睛不少。不过，近日广州出现了一则偷挖地下室的“升级版”新闻。这一次业主偷挖的并非自家别墅地底，而是一栋9层的居民房！虽然这位大胆业主的鲁莽行为不久收到投诉和阻止，却也造成了不少安全隐患——大楼地基下沉、楼梯倾斜、花基出现大窟窿。对此，有律师告诉《投资快报》记者，对于这样的名事侵权行为，利益受到损害的邻居可以通过起诉的方式进行索赔。　　胆战心惊：广州业主挖地下室至大楼下层吓坏邻居

事发广州市天河区伍仙桥附近的时代花生雅苑小区T14栋。据悉，这是一栋2006年建成的9层高住宅楼，而偷偷挖取地下室的业主就住在1楼02房。一位同住该小区的业主告诉《投资快报》记者，事发大楼属于该小区一期，购买了第一层的业主，都能获得开发商赠送的室外花园，该业主偷挖的地下室，就位于这个花园下面。　　2013年底，102房迎来了一次漫长的装修让邻居们记忆深刻。“钢钻的声音非常大，一施工起来，整栋楼都在震，我家的等都被震得掉下来，其他楼层还有玻璃被震碎的时候。”住在二楼的业主如此描述这次可怕的装修。　　而这样扰民式的装修一弄就是一年。后来，业主们还发现这位神秘的一楼住户开始偷偷用三轮车把很多污泥往外运输。而从2014年8月开始，被运出的泥土越拉越多。有业主粗略做过统计，前后大约有不少于30车、重达5吨的泥土被运出小区。这样蹊跷的情况提醒邻居们，这位一楼业主，并非装修这么简单，他是在偷挖地下室。　　随后，业主们把情况向物管、居委会、城管等多个部门进行反映。在开发商、物业、街道等多方工作人员的陪同下，102房运出大量泥土的隐情第一次浮出水面。随着工作人员一起进到现场的业主“惊呆”了，一位邻居如此描述当时看到的情形：整栋楼的楼底都被挖空了，一楼地下架空层部分刚劲被切断。而这个凭空外出来的地下室深约2米，面积有近百平方米，和102房间地上面积差不多。　　事实上，这个隐藏于地下的空间还造成了地面以上建筑的毁坏。T14栋的花基位置，出现了一个直径约30厘米的塌陷大坑，根据社区邀请第三方鉴定机构作出的鉴定书显示，该屋首层地面比原来地面降低了250毫米，T14楼102房已经成为一般损害房。　　在多方力量施压之下，业主才停止了继续开挖。不过，地下室基本已经深挖成型，摆在邻居们勉强的，是更深层次的对房屋安全的担心。楼体沉降、墙体开裂、部分楼梯倾斜导致一些邻居房屋门窗都无法关合，这些触目惊心的画面让业主们无法安枕。　　后果严重：北京业主深挖地下室10小时内3次坍塌　　事实上，位于该小区的业主对安全的担忧并非杞人忧天。2015年1月24日凌晨，北京德内大街93号院发生坍塌事故。　　据报道，93号院几经易主，而历任的业主，都喜欢在寸土寸金的北京扩张空间。地上不行就挖地下。经过数论开挖之后，在没有地下室规划、审批和施工手续的情况下，在2015年，已经有一个深达近18米、相当5层楼高的地下室在地底凭空造出。而这样恶劣的违规施工，也终于尝到了恶果。今年1月的一天，93号院从凌晨三四点开始的10个小时之内，连续发生3次坍塌。而紧邻89号院旁边的4间居民房屋也被无辜波及，遭第三次坍塌中一同倒下。如今，这处民宅变成了一片废墟。一个长约15米、宽5米左右、深约10米的大坑。　　有媒体报道，业主李某为徐州市人大代表，是江苏一集团企业董事长。该企业固定资产约20亿元人民币。目前，北京市有关部门会以公函形式向江苏省徐州市有关部门，通报该业主的违法行为。　　2013年1月初，位于东莞市万江区曲海桥边的外滩8号小区也发生了触目惊心的偷挖地下室事件。而这次开挖的业主胆子更大，他下手的竟然是一栋高达28层的居民楼。2013年年初，业主们应开发商通知前来收楼时意外发现，3栋101单元的业主不仅把其前后的公共绿地用铁栏围起成为私家花园，还开挖了一个占地近100平方米，深约2米的“地下室”。据悉，该栋楼高达28层，共有80多住户，房子还没住进去，楼底就存在这样一个“另类”的地下室，业主们都表示住的胆战心惊，甚至有些邻居根本不愿意在售楼确认书上签字。　　据了解，由于城市土地寸土寸金，盯上地下空间的人很多。而由于开挖地下室的人太多，不少城市甚至已经形成了一个产业，不仅有专门的挖掘队伍、运输队伍，甚至还有地下室装修队伍。　　延伸思考：法律如何定性？业主如何阻止？　　事实上，凭空挖出一个地下室并不是小动静，往往在施工过程中，就有邻居不断发现蛛丝马迹，进行投诉、举报。然而，私挖行为往往照常进行，知道损害造成才不得不停工。小区物管、居委街道、城管、警察，这么多力量到底哪个能保护小区业主？　　发生在上述广州小区的偷挖事件，一位业主告诉《投资快报》记者，不少邻居在2014年8月份就发现不对劲，告诉了校区物业，物业部门先后发了三次整改通知要求其停工，但是由于物业对业主没有强制权，最后也不了了之。随后，物业致电过12315城管热线进行过投诉，不少业主先后向街道、居委进行举报，甚至由业主拨通了110进行报警，最终这样的偷挖行为才在多方压力的干扰下于2015年年初停止。此时，地下室已经初现雏形，连楼梯都建好了。　　为何阻止偷挖行为如此艰难？这样的行为法律如何定性？　　对此，一位市级城管局法规处处长表示，理论上只要未经审批，开发利用地下空间都属于违建行为。但现实生活中，在自家院子里造个小水池，物业不管，邻居也不介意，没有人举报，执法部门就无从查起。即便查到，情节十分轻微，是否有处罚的必要又是一个问题。此外，由于相关的法律条文对私挖地下空间的表述不甚明确，比如挖多大、多深就是开发利用的行为？面积怎么认定？处罚金额如何明确？这些都有待法律的进一步明确。　　不过一旦被举报，并明确是违建的，执法部门必定严肃查处。从这个角度来看，一旦有业主发现邻居出现偷挖地下室之类的违规行为，积极收集并保存证据，及时向执法部门反应十分重要。此外，业主还可以多方借助物业、街道、居委、媒体等多方力量对违规行为进行曝光，制造压力迫使危险行为停止。　　律师说法：可起诉到法院要求赔偿　　事实上，对于已经对他人造成损失的偷挖事件，并不是停止施工就可以交差。邻居的损失怎么算？他们可以要求赔偿吗？　　对此，浙江裕丰律师事务所高级合伙人厉健律师表示，未经规划部门许可，擅自挖掘、私建地下室是违法行为，根据《城乡规划法》第40条和64条规定，广州城管执法部门可以责令停止建设，限期改正，处以工程造价5%-10%的罚款。　　厉律师进一步指出，这种擅自挖掘、私建地下室的行为，不但危及其自身居住安全，同时也严重侵害了相邻业主的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》相关规定，受到侵害的业主有权向当地法院起诉，要求其停止侵权、赔偿损失、赔礼道歉。　　此外，北京市盈科(广州)律师事务所房地产法律事务部主任张伶娟也告诉《投资快报》记者，现实生活包罗万象，法律条款难以穷尽每一种可能性，但是偷挖地下室对邻里人身财产造成损害，受害人都可以根据我国民法法律相关原则发起名事情权之诉，通过向法院起诉挽回损失。　　附：《中华人民共和国城乡规划法》参考法规　　第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。　　申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。　　城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。　　第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

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