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各地持续收紧调控政策未来的楼市成交或将大幅下滑

发布时间:2021-01-08 03:31:04 阅读: 来源:PPA厂家

摘要: 近日,据过去的10月房地产数据分析,在当前“去库存”的大方针下,多数热点城市都呈现了比较好的调控效果。

近日,据过去的10月房地产数据分析,在当前“去库存”的大方针下,多数热点城市都呈现了比较好的调控效果。

第一:一手房成交表现略好于预期。

10月份调控城市成交依旧是涨跌互现,在多数城市成交环比下滑的同时,成都、惠州、天津、广州等市成交同比涨幅却超过50%。另外南京、郑州环比跌幅虽然分别为40%和52%,但对比历史月均成交数据来看,南京94万、郑州123万的成交量也并不低了。

第二:房价不再上升,但没有出现大面积的价格下调。

从成交数据来看,各市成交均价也只是在合理范围内小幅波动。北上广深成交均价虽然都出现了环比回落,但更多的还是由于高价项目网签受限所致,真正明显降价的项目个案仍是少数。

第三:二手房成交量率先下跌。

10月份监测城市二手房成交量全线回落,苏州市环比跌幅最大,成交套数较9月份减少了56%,上海、北京、深圳三座一线城市环比跌幅都超过20%。

调控城市10月商品房量价数据之所以好于预期,原因主要有以下五点:

其一,一手房成交数据滞后的影响。

很多10月份的成交数据,实际上在9月份已经大定,只是由于备案手续延迟,被“归入”了10月份的网签备案数据。如成都9月25,26号的周末有20多个楼盘开盘,其中大多数“日光”,相信有不少成交量就被归入了10月。

其二,“末班车”效应。

10月初刚出台政策时,不少城市出现了一轮恐慌性的购买,项目也适时“抢割”,不少被限购的急需购买人群希望赶在政策出台前集中抢购。典型如南昌,10月上旬商品住宅成交4467套,占到了全月成交量的62%。

其三,预售监管促进现有项目销售。

预售证监管的加严,导致部分城市出现供应短缺,对企业现有销售项目反而有了促进作用。

其四,项目定价预期降低。

在政策出台后,不少企业对现有项目加大销售力度,没有坐地起价,包括对于新盘定价的心态也更加平和,价格也随行就市,因此取得了不错的销售业绩。

其五,政策力度和时间节点的差异。

如上海主要是在土拍市场方面的资金调控,对购房者没有太多新的政策出台,对市场影响相对有限;杭州是新政出台时间较晚,在9月份的接连三次调控之后,10月并无新的政策跟进,直至11月初才进一步调高了限贷,10月成交155万平方米,仍处近年高位;成都是新政力度最“松”,所有人都可再新购一套,10月商品住宅成交335万平方米,环比大增47%。

以上五项原因保证了10月份成交数据尚可,企业在售项目成交也没有出现明显回落。但从最新数据来看,11月市场已经出现了寒流,四季度末房地产市场销售必将面临更多挑战。

第一,二手房市场回落的联动效应。

10月份二手房的成交回落已经率先回落,作为行业先行指标,二手房的回落表明交易活跃度的下降,一定会回过头来影响一手房市场。

第二,调控力度还在继续加强,影响也将持续释放。

10月份下旬以来重点城市依旧调控政策频出,并更多地侧重于资金监管、土拍调控等方面。各个渠道传言来看,政策调控力度也在进一步加强,尤其是对市场秩序的整顿更受重视。

第三,舆论影响会进一步显现。

随着10月份一二手城市成交月度数据的出台,舆论报道会更多地描述调控政策的具体成效,也会对客户消费信心带来更多的影响。

第四,随着年关的临近,资金收紧对市场的影响会进一步深入,企业在销售、拿地上将更多的受到房贷和开发贷的掣肘。

第五,供应侧的影响会进一步到来。

10月份重点城市供应已经明显回落,典型如北上广深10月份供应量环比下滑均超过5成,“缺货”现象的进一步蔓延,一定会继续影响到11、12月的市场成交。

虑及以上行业趋势,对开发商而言,在当前价格上的快速去化应该是第一要务。对消费者而言,现在也不失为一个好的购房窗口,毕竟受到政府调控的影响,现在已经拿到预售证的项目,大多已经对价格作出了妥协,售价比之前的心理价位低很多。

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